Éolien et immobilier

Ce qui est déterminant pour la valeur d’un bien immobilier

Les critères objectifs : la localisation et l’environnement proche, avec les avantages et inconvénients propres au lieu (l’accessibilité, la proximité de services …), sa surface habitable avec le nombre de pièces et leur organisation, l’existence d’un extérieur (jardin, cour …), la vétusté du bien et les travaux nécessaires pour le rendre confortable, le mode de chauffage, l’isolation, etc…

Les critères subjectifs : ils influent également sur la valeur de ce bien : intérêt quasi « affectif » de l’acquéreur pour le lieu, impression personnelle liée à son échelle de valeur (« coup de cœur » ou pas), etc… Et tout ceci en lien avec sa rareté réelle (ou supposée) et aux lois de l’offre et de la demande.

L’implantation d’un aménagement en général ou d’un parc éolien en particulier n’a que peu d’impact sur les critères de valorisation objectifs d’un bien. Il joue essentiellement sur les éléments subjectifs qui varient d’un acheteur potentiel à un autre. Certains considèrent la présence d’un parc éolien comme neutre, d’autres comme un « plus » et d’autres comme un facteur négatif.

La localisation du bien, son équipement et sa situation, les services, transports, l’accès à internet très haut débit par exemple ont bien plus d’impact sur la valeur d’un bien que la simple présence d’éoliennes qui peuvent jouer à la marge. En France, la distance légale entre une éolienne et une habitation est de 500 mètres.

Eolien et immobilier ne sont heureusement pas incompatibles. Les éoliennes ne représentent pas de danger pour l’homme et les effets sur leur environnement sont connus et maîtrisés.

Peut-on vraiment mesurer les impacts des parcs éoliens sur la valeur de biens immobiliers ?

Les différentes expertises indépendantes menées à travers le monde sur ce thème convergent dans leurs conclusions : les impacts sont limités géographiquement et quantitativement, même si chaque enquête a ses propres limites méthodologiques et géographiques. Rappelons qu’en France, une éolienne ne peut pas être implantée à moins de 500 mètres d’une habitation.

La dernière étude de l’ADEME, parue en 2022, observe un impact nul de l’éolien sur le nombre de transactions immobilières et quasi nul sur le prix des biens – proche de celui d’autres infrastructures (pylônes électriques, antennes relais…). Dans le détail, l’étude concède que cet impact reste « très difficilement observable ». 

Une analyse moins récentes a été menée dans le Nord Pas-de-Calais, par l’association Climat Énergie Environnement. Elle a été conduite dans un rayon de 5 km autour de cinq parcs éoliens, sur 10 000 transactions analysées dans 116 communes. Les données ont été collectées sur une période de 7 années (3 ans avant construction, 1 an de chantier et 3 ans en exploitation). Les conclusions : « Si un impact était avéré sur la valeur des biens immobiliers, celui-ci se situerait dans une périphérie proche (inférieure à 2 km des éoliennes) et serait suffisamment faible à la fois quantitativement (baisse de la valeur d’une transaction) et en nombre de cas impactés ».

Une autre enquête conduite par le Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement de l’Aude a conclu que les éoliennes n’avaient pas d’impact significatif sur le marché de l’immobilier. Ce département est pourtant l’un de ceux qui comptent la plus forte concentration de parcs éoliens en France.